ACTU DU LUNDI - Les fondamentaux de la valeur immobilière et l'expert

Contrairement aux idées reçues, la valeur d'un bien ne se résume pas au prix affiché sur les plateformes immobilières ou au montant obtenu par un voisin lors d'une vente récente.

En tant qu'expert en évaluation immobilière Perle Expertise Immobilière, notre mission est d'apporter une analyse objective, rigoureuse et argumentée de la valeur d'un bien, corroborée par une visite technique approfondie et une étude documentaire.

Cette valeur repose principalement sur quatre volets.

1. L'emplacement : le premier facteur de valeur

L'adage « l'emplacement, l'emplacement, l'emplacement » reste plus que jamais d'actualité.

La localisation influence directement l'attractivité d'un bien à travers de nombreux critères :

• la proximité des transports, des commerces et des écoles ;

• la qualité de l'environnement et du quartier ;

• le dynamisme économique, démographique, social local ;

• les projets d'aménagement, la politique de la ville, susceptibles de valoriser ou de déprécier le secteur.

Deux biens identiques peuvent ainsi présenter des écarts de valeur significatifs uniquement en raison de leur situation géographique. Et attention à quelques mètres près ! La visite est obligatoire pour vérifier le secteur géographique.

2. Les caractéristiques intrinsèques du bien

Chaque bien possède des caractéristiques qui lui sont propres, chaque bien est unique et qui influencent directement sa valeur :

• la superficie habitable/utile ;

• la qualité de la construction ;

• l'état d'entretien ;

• la performance énergétique ;

• l'agencement des espaces et leur rationalité ;

• les équipements et prestations ;

• les annexes (garage, cave, jardin, terrasse, piscine, etc.).

Ces éléments déterminent le niveau de confort, d'usage et d'attractivité du bien sur son marché (par exemple, la présence d’une piscine n’a rien d’exceptionnelle dans la partie sud de la France..et son influence sera mineure sur la valeur etc..)

3. Le marché immobilier

La valeur d'un bien est également le reflet de son marché.

L'offre disponible, la demande des acquéreurs, les taux d'intérêt, la conjoncture économique et les comportements influencent directement le niveau des prix.

C'est pourquoi une évaluation pertinente ne peut se limiter à une simple moyenne de prix au mètre carré. Elle nécessite une analyse approfondie des références de marché et de leur comparabilité avec le bien concerné. C’est le travail de l’expert d’analyser en profondeur le marché, d’hier, d’aujourd’hui de demain afin de cartographier la construction du prix. L'expert analyse le marché quotidiennent et dispose d'outils de sourcing performants comme les traders dans la finance.

4. Les aspects juridiques et urbanistiques, réglementaires

Un bien immobilier ne se résume pas à une construction.

Son environnement juridique peut avoir un impact majeur sur sa valeur :

• la qualité du titre de propriété et ses contraintes ;

• les servitudes ;

• les règles d'urbanisme ;

• les possibilités d'extension ou de division ;

• les baux en cours ;

• les éventuelles contraintes administratives ou réglementaires.

Ces éléments peuvent créer de la valeur… ou au contraire constituer des facteurs de décote importants.

Une évaluation, c’est bien plus qu'une estimation !!

Une expertise immobilière, ou un document rédigé par un expert en évaluation consiste à croiser l'ensemble de ces paramètres (vérifiés un à un minutieusement) afin de déterminer une valeur objective, justifiée et défendable.

Que ce soit dans le cadre d'une vente d’un accompagnement à l’acquisition, d'une succession, d'un divorce, d'une donation, d'un contentieux ou d'une stratégie patrimoniale, une évaluation rigoureuse constitue un véritable outil d'aide à la décision.

Chez Perle Expertise Immobilière, nous mettons notre expertise technique, juridique et économique au service de nos clients afin de fournir des évaluations fiables, impartiales et conformes aux standards professionnels (Certification REV TEGOVA & RICS).

  Donatien LEBOEUF - Expert en Evaluation Immobilière & droits immobiliers