ACTU DU LUNDI : Les prix à la baisse, les taux montent

Fin septembre 2026, le marché immobilier français entre dans une nouvelle phase. Après un début d'année marqué par une relative stabilisation, les prix des logements anciens repartent à la baisse tandis que les taux des crédits immobiliers remontent. Un double mouvement qui pèse à nouveau sur la capacité d'achat des ménages et redonne du pouvoir de négociation aux acquéreurs.

Les prix de l'ancien reculent de 0,8 % sur un an

Le dernier indice Notaires-Insee, publié le 8 septembre 2026, confirme le retournement du marché. Au deuxième trimestre 2026, les prix des logements anciens ont diminué de 1,0 % sur un trimestre en France hors Mayotte, après une baisse de 0,2 % au premier trimestre.

Sur douze mois, le recul atteint désormais 0,8 %. Le mouvement est particulièrement marqué pour les maisons, dont les prix diminuent de 1,3 %, tandis que ceux des appartements restent presque stables, à -0,1 %.

La baisse est également perceptible en province : les prix de l'ancien y reculent de 1,2 % sur le trimestre et de 1,0 % sur un an. Les maisons affichent une baisse annuelle de 1,3 %, contre 0,3 % pour les appartements.

Un marché qui se retourne après un bref redressement

Cette baisse intervient après une phase de reprise. Au quatrième trimestre 2025, les prix de l'ancien progressaient encore de 1,0 % sur un an. Au premier trimestre 2026, ils étaient revenus à la stabilité avant de basculer dans le rouge au deuxième trimestre.

Le mouvement doit toutefois être interprété avec prudence. Il ne s'agit pas, à ce stade, d'un effondrement généralisé des prix. Les appartements résistent davantage que les maisons et les écarts entre territoires restent importants.

Par ailleurs, les statistiques Notaires-Insee reposent sur les transactions effectivement réalisées. Elles présentent donc un décalage par rapport aux négociations actuellement engagées entre vendeurs et acquéreurs. La prochaine publication, portant sur le troisième trimestre 2026, est prévue le 24 novembre 2026.

Le crédit immobilier repart à la hausse

Le second élément important de la rentrée concerne le financement.

Après plusieurs mois de relative stabilité, les taux des crédits immobiliers remontent progressivement. Le baromètre Pretto publié le 20 septembre fait apparaître, pour septembre 2026, des taux moyens de 3,43 % sur 15 ans, 3,54 % sur 20 ans et 3,61 % sur 25 ans. Les meilleurs dossiers peuvent encore obtenir des conditions sensiblement inférieures.

Les données des courtiers convergent sur le constat d'une remontée, même si leurs chiffres diffèrent selon la méthodologie et les dossiers observés. Les Notaires de France rapportent notamment des taux négociés par CAFPI de 3,23 % sur 15 ans, 3,43 % sur 20 ans et 3,53 % sur 25 ans, tandis qu'Empruntis et Vousfinancer situent les taux moyens de septembre autour de 3,50 % sur 20 ans et 3,60 % sur 25 ans.

Il faut donc retenir, au 28 septembre 2026, un ordre de grandeur d'environ 3,5 % sur 20 ans et 3,6 % sur 25 ans pour un emprunteur bénéficiant de conditions de marché ordinaires, hors assurance.

L'OAT à dix ans au-dessus de 4 %

Cette remontée des taux immobiliers intervient dans un environnement obligataire moins favorable. L'OAT française à dix ans a franchi le seuil de 4 % en juillet 2026, ce qui renchérit indirectement les conditions de refinancement des banques. Les courtiers expliquent en partie par cette évolution la remontée des barèmes observée depuis la rentrée.

La Banque de France avait déjà constaté au printemps une remontée du coût moyen des nouveaux crédits à l'habitat : celui-ci atteignait 3,22 % en avril 2026, après avoir diminué de 22 points de base en 2025.

Prix en baisse, taux en hausse : une équation moins favorable aux acheteurs.

La combinaison des deux phénomènes est particulièrement importante pour comprendre le marché actuel.

Une baisse de quelques pourcents du prix d'un logement ne compense pas nécessairement une remontée du coût du crédit. Pour un ménage qui finance une grande partie de son acquisition par emprunt, la mensualité et le coût total du financement restent déterminants dans la décision d'achat.

À titre d'illustration, pour 300 000 euros empruntés sur 20 ans, un taux de 2,5 % correspond à une mensualité d'environ 1 590 euros hors assurance. À 3,5 %, celle-ci approche 1 740 euros. Le différentiel atteint donc environ 150 euros par mois, soit près de 36 000 euros sur vingt ans hors assurance et hors autres frais.

Cette mécanique contribue à limiter la capacité d'achat des ménages et peut exercer une pression supplémentaire sur les prix, particulièrement dans les secteurs où les vendeurs doivent s'adapter à une solvabilité des acquéreurs plus contrainte.

Vers une nouvelle phase de négociation ?

Fin septembre, le marché immobilier français apparaît donc pris entre deux forces contradictoires.

D'un côté, la baisse des prix améliore progressivement les conditions d'acquisition pour les ménages disposant d'un apport important ou pouvant acheter comptant. De l'autre, la remontée des taux réduit la capacité d'emprunt et peut absorber une partie du bénéfice procuré par la baisse des prix.

Pour les vendeurs, le contexte impose davantage de réalisme sur les prix de présentation. Pour les acquéreurs, la capacité à financer le projet devient un élément central de la négociation.

Le marché n'est donc pas caractérisé par une baisse uniforme. Il évolue plutôt vers une segmentation accrue, dans laquelle la localisation, la qualité du bien, son état, sa performance énergétique, son prix initial et les conditions de financement peuvent produire des écarts importants entre biens.

Le prochain rendez-vous : les chiffres du troisième trimestre

La photographie statistique disponible au 28 septembre 2026 reste encore partielle : les dernières données officielles portent sur le deuxième trimestre.

Le véritable indicateur permettant de mesurer l'ampleur du retournement sera la publication des indices Notaires-Insee du troisième trimestre, attendue le 24 novembre 2026.

D'ici là, le signal envoyé par le marché est néanmoins clair : les prix de l'ancien ont recommencé à baisser, alors que le coût du crédit repart à la hausse. Si cette configuration se prolonge, elle pourrait maintenir les vendeurs sous pression tout en empêchant une reprise franche de la capacité d'achat des ménages.

Cabinet PERLE EXPERTISE IMMOBILIERE - Donatien LEBOEUF expert en évaluation immobilière et drotis immobiliers/enseignant