"Mission Apollonia", l'escroquerie immobilière stratospherique

L’affaire Apollonia : la plus grande escroquerie immobilière de France

Marseille, 13 janvier 2026 – Après près de 18 ans d’enquête et de procédure judiciaire, le tribunal correctionnel de Marseille a rendu son verdict dans l’affaire Apollonia, qualifiée de « plus grande escroquerie immobilière et financière que la France ait jamais connue ». Le préjudice est estimé à plus de 1,2 milliard d’euros, touchant environ 750 parties civiles, principalement des professionnels de santé (médecins, kinésithérapeutes, dentistes) et des organismes bancaires.

Zoom sur les faits

Entre 2004 et 2009, la société Apollonia, basée à Aix-en-Provence, a séduit des centaines d’investisseurs en leur promettant des placements immobiliers sécurisés et rentables, notamment dans des résidences services pour seniors ou étudiants. Le discours commercial reposait sur un modèle « gagnant-gagnant » : les clients, souvent des professionnels libéraux, pouvaient devenir propriétaires sans apport personnel, grâce à des montages financiers complexes.

Comment l’arnaque a fonctionné :

• Empilement de crédits : Apollonia incitait ses clients à contracter plusieurs prêts immobiliers auprès de différentes banques, sans que ces dernières ne soient informées des autres emprunts en cours. Par exemple, un client souhaitant emprunter 500 000 euros se retrouvait avec une dette totale de 2,5 millions d’euros, après avoir été démarché par cinq banques différentes.

• Faux en écriture et complicités : Des notaires, censés garantir la légalité des transactions, ont été accusés d’avoir validé des actes frauduleux et d’avoir manqué à leur devoir de conseil. Certains ont même donné procuration à Apollonia pour signer en lieu et place des clients.

• Surendettement organisé : Les victimes, endettées bien au-delà de leurs capacités, se sont retrouvées ruinées, avec des biens immobiliers invendables et des loyers impayés.

Les acteurs clés du procès

Quatorze prévenus, dont les époux Badache, considérés comme les cerveaux de l’opération, étaient jugés pour escroquerie en bande organisée, faux et blanchiment aggravé. Jean Badache, 71 ans, et son épouse Viviane, 69 ans, encourraient jusqu’à dix ans de prison. Le procureur avait requis contre eux la peine maximale, assortie d’un mandat de dépôt et de la confiscation de leurs biens (immobiliers, bijoux, assurances-vie) pour un montant de 19 millions d’euros.

Trois notaires, basés à Lyon, Marseille et Aix-en-Provence, étaient également poursuivis pour complicité. Le procureur avait requis des peines allant de trois à cinq ans de prison, dont deux ans ferme sous bracelet électronique.

Le procès et ses enjeux

Le procès, qui s’est tenu du 31 mars au 6 juin 2025, a révélé l’ampleur des dérives d’un système financier débridé et la faillite des contrôles bancaires et notariaux. Les victimes, souvent endettées à vie, ont témoigné de leur détresse financière et psychologique.

Le verdict

Le 13 janvier 2026, le tribunal a rendu sa décision :

• Jean et Viviane Badache ont été condamnés à des peines de prison ferme, assorties de confiscations massives de leurs biens.

• Les notaires complices ont écopé de peines allant jusqu’à cinq ans de prison, dont deux ans ferme.

• Les banques, bien que non poursuivies pénalement, pourraient faire l’objet de recours civils pour manquement à leur obligation de vigilance.

Impact pour les victimes :

• Certaines ont obtenu des indemnisations partielles, mais la plupart ne récupéreront qu’une fraction de leurs pertes.

• Le verdict ouvre la voie à des actions en responsabilité contre les établissements bancaires et les notaires encore en activité.

Une affaire emblématique

L’affaire Apollonia est devenue le symbole des dérives de la finance immobilière des années 2000 et de l’impunité apparente des fraudeurs. Elle a aussi mis en lumière les failles du système de contrôle :

• Absence de coordination entre les banques pour détecter les surendettements.

• Défaut de vigilance des notaires, pourtant garants de la sécurité juridique.

• Lenteur de la justice : 18 ans pour aboutir à un verdict.

Les leçons à retenir

• Pour les investisseurs : Méfiance envers les montages « trop beaux pour être vrais » et vérification systématique des garanties.

• Pour les professionnels : Renforcement des obligations de transparence et de contrôle.

• Pour la société : Une prise de conscience sur la nécessité de réformer la régulation immobilière et bancaire.

Les avocats des parties civiles annoncent déjà des recours pour obtenir des indemnisations plus importantes. Par ailleurs, cette affaire pourrait inspirer des impacts législatifs et règlementaires pour encadrer les pratiques des conseillers en patrimoine et des notaires.