Nous sommes toujours dans la phase de reprise du marché immobilier résidentiel après la période estivale, entre retour au bureau et conjoncture complexe : tour d'horizon synthétique du marché immobilier.
Les années d'euphorie sont terminées (avec des records transactions pour mémoire), nous rentrons dans une phase de repli qui annoncent le retour vers un volume de transactions "classique" autour des 800 000 ventes annuelles, (rappelons que le rythme de croisière habituel n'est pas celui de ces dernières années). Ainsi, c'est un retour à la normale pour certains, une crise pour ceux qui ce sont accoutumés à des volumes conséquents.
Cependant, le volume de transactions n'est pas en corrélation directe avec les prix de vente puisque d'autres facteurs viennent perturber le jeu de l'offre et la demande notamment la hausse des taux, le contexte inflationniste global impactant la construction et la surenchère normative environnementale dont l'impact n'est pas sans conséquence.
La baisse des prix actée sur de nombreux secteurs n'est pas homogène ! Halte à la tendance baissière généralisée. Les grandes métropoles voient leur prix baisser (hors Marseille), les provinces sont quant-à elles moins impactées par la baisse avec toujours des zones en valorisation croissantes.
(Source Insee - formalisme BFMBusiness)
Les stocks à la vente sur certains secteurs ne sont pas conséquents, des vendeurs frileux, des acquéreurs en difficulté de financement (rappelons qu'un vendeur est très souvent également un acquéreur), ainsi le marché maintient artificiellement des prix élevés.
Il faudra mettre en parallèle la carte des prix de l'immobilier et le volume de ventes afin de comprendre pourquoi certaines provinces sont encore en valorisation positive !
La phase prochaine sera certainement une prise de conscience plus globale sur les prix de la part des vendeurs, afin de combler la différence de l'augmentation des taux et desserrer le marché.
A rappeler également la "différenciation produit" : les maison ont encore le vent en poupe dans les zones péri-urbaines (attention aux coûts des transports qui flambent!), le prix des appartements se stabilise. Le facteur géographique reste encore prépondérant dans la valorisation de ces deux actifs.
Ainsi, "non" le marché immobilier n'est pas à l'arrêt, il est en cours de mutation assez fort, un nouveau cycle va s'ouvrir avec de nouvelles appétences, de nouveaux comportements.
A contrario, la faiblesse du marché immobilier du neuf est problématique, le niveau de mise en chantier est très faible. La non-alimentation du marché par de nouveaux produits conduira à freiner la baisse des prix de l'ancien... la balle étant dans le camp de l'Etat.
Donatien LEBOEUF
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