Nous sommes le 20 février 2023, il est temps de faire un nouveau focus sur le marché immobilier.
Le marché de l'immobilier est-il en baisse ? Est-il stable ? Les prix chutent-ils ? Autant de questions que nous nous posons après la lecture de l'ensemble des articles recensés depuis ce début d'année 2023 dans notre cabinet.
Comment voir plus clair dans l'ensemble de ces affirmations contradictoires ?
Tout d'abord il faut prendre l'ensemble des informations reçues avec recul. Nous devons également lire les informations dans leurs contextes respectifs (géographiques, économiques sociologiques etc..)
La note de conjoncture (www.notaires.fr) nous donne une cartographie du marché la plus pertinente au regard du volume de ventes.
A la lecture de la dernière mise à jour du graphique présente, nous sommes unanimes pour dire que la baisse du volume de ventes est bien amorcée. Est-ce le signe d'une crise réelle ?
La corrélation entre la montée des taux d'emprunt et l'inflation résultant notamment des tensions géopolitiques ont mis un coup de frein sur le marché immobilier.
Cependant, ce cycle haussier en matière de volume (et de prix) ne peut pas non plus perdurer par lui-même.
Depuis fin 2015, les taux bas ont permis à de nombreux français d'acquérir à des conditions avantageuses. Les primo-accédants, les acheteurs-revendeurs, les revendeurs-acheteurs ont connu une période de frénésie. "Argent-pas-cher", stabilité géopolitique, une époque bénite qui a favorisé tout un secteur.
La frénésie est terminée : mais ce n'est pas pour autant "la crise immobilière" que bon nombre d'articles prédisent. Nous vivons dans une période particulière, l'inflation à laquelle les Français doivent s'accoutumer se corrige partiellement avec des hausses de salaires disparates, la crise énergétique hivernale n'a pas eu lieu. Le pic inflationniste est peut-être derrière nous ? Les taux d'emprunt sont toujours en évolution croissante (la problématique du taux d'usure est en passe de trouver une issue favorable avec la mensualisation de celui-ci). Sur le marché du neuf, le constat est morne : inflation des coûts de matériaux (crise ukrainienne et impact des normes écologiques). C'est un recul net des permis de construire.
Qu'en est-il des prix ?
Nous relatons une dynamique globale baissière, mais celle-ci est aussi à nuancer ! Il s'avère que lorsque l'on se trouve sur un marché dans lequel il existe un déséquilibre fort entre une offre et une demande, la rareté impulse l'augmentation des prix. C'était le cas pour le marché immobilier avec une corrélation d'une demande forte et un nombre de biens mis à la vente à la baisse. La chute du nombre de biens mise à la vente à pour origine le volume élevé des ventes depuis 2015. Le nombre de biens baissant mécaniquement car la durée de rotation moyenne d'un bien immobilier est de 7 ans, et une baisse continuelle des biens mis en construction. Le stock immobilier disponible a tendance à se restreindre face à cette forte demande.
Que se passe t-il aujourd'hui ?
La chute des octrois d'emprunt a fait augmenter le stock de biens à la vente, cela a entrainé une légère correction des prix. Les biens "anormalement" surévalués par l'effet d'aubaine du marché ne sont plus en phase avec la demande actuelle. Les nouveaux biens mis en vente sont donc au plus proche de leur "véritable" valeur de marché. Ainsi la correction des valeurs surévaluées et des biens estimés à valeur moindre indique une dynamique baissière. Vous ajoutez les biens mis en vente avec travaux, qui trouvent plus difficilement acquéreurs aujourd'hui avec le surcout des matériaux et les biens à rénover découlant de diagnostics énergétiques peu favorables. Il en résulte que le stock de biens s'accroît mais il faut considérer à la vue de ces éléments que le stock de biens qualitatifs (sans travaux, avec des diagnostics énergétiques biens notés) trouve preneur sans trop grande difficulté.
Cette dynamique baissière est en demi-teinte car il existe aussi des secteurs géographiques prisés dans lesquels le stock de biens à la vente reste faible avec des acquéreurs à pouvoir d'achat soutenu qui sont moins impactés par les difficultés d'obtention de prêts, c'est le cas de la couronne de l'Ouest lyonnais avec des prix qui sont même encore en augmentation !
Le seul moyen aujourd'hui d'abaisser les prix globalement serait de bloquer considérablement l'accès au crédit ou d'augmenter massivement l'offre... (dans l'ancien et le neuf).
Pour conclure, le marché est actuellement en phase de stabilisation, de correction. Il faudra veiller au volumes de vente afin de voir quel sera l'effet de "palier". Parler de "crise" n'est pas tout à fait approprié, nous sommes plutôt dans une fin de cycle dans lequel nous revenons vers un marché moins euphorique avec plus de rationalité.
Nous alertons cependant sur une offre qui reste frileuse, qui maintient artificiellement des prix hauts. Il existe aussi des vendeurs attentistes et surtout un stock "neuf" en forte baisse. De quoi maintenir des prix encore élevés...
Donatien LEBOEUF
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